2008/06/22
抵当権抹消
住宅ローンが終わりました。
銀行から貰った書類と，自分で一生懸命作った申請書を持って，抵当権抹消のために初法務局へ。
相談窓口で申請書をチェックしてもらい，２，３カ所訂正を入れた後に申請窓口へ提出。
かかった費用はというと，土地と建物の抵当権抹消登記の印紙代として各1000円。つまり2000円のみ。
司法書士に頼んだら結構な金額を取られるので自分でやったほうがお得です。
借金が一切なくなりました。が，家を新築するのでまたまたローンが...
2008/06/08
パナホーム 打ち合わせ４回目
土曜日に４回目やりました。
１．間取り変更（スケジュール的に，今更こんな事やってる場合じゃないのですが）
○バルコニー縮小
○2Fホール縮小
○吹きぬけ拡大
○電子ピアノの置く部屋を二重サッシへ。さらに防音+吸音を検討。
吹きぬけが大きくなって約６畳になりました。満足。
ピアノ関連は外への音漏れを配慮。今は電子ピアノなので音量を調整できますが，将来本物を買うと妻が申しておりますので。
２．散水栓，立水栓の位置
散水栓はカーポート付近，立水栓は勝手口近く。
外構との兼ね合いがあるのであくまでも仮。
３．コンセントや照明の位置決め
こいつはかなり大変。
照明って予想以上にたくさんあるのですね。位置決めやら３路だ４路だなんてやってるうちにどんどん時間が過ぎていきます。器具を決めるのはさらに面倒くさい予感。
コンセントの位置決めなんかもう分からん。足りないよりいっぱいあった方がいいのでバシバシ付けました。
４．マルチメディアポート設置位置
U/V,BS/CSの映像系と，電話やLANの通信系の基幹となるボックスです。これを仲介して各居室へ分配されます。多分こんなの。もしかしたら違うかも。
光ファイバの取出し口であり，宅内LANのスイッチングハブであり，ブースターとして機能します。
納戸の棚上へ設置。
５．分電盤の位置
LDKのちょっと陰になって目立たない所へ。
エアコンや蓄熱暖房機やエコキュートやIHや食洗機やら，専用回路がたくさんあるのでものすごく回路が多くなりそう。
蓄熱暖房機はブレーカーが専用に付くらしい。
↓
打ち合わせ後の図面はこんな感じ。
2008/06/01
パナホーム 打ち合わせ３回目
週末の土曜日，打ち合わせ３回目がありました。
工期の関係や何やらで急がないといけないらしく，出張からの帰りに直行です。
２時間ぐらいしか打ち合わせ時間がなかったのであんまり進展無し。
やったこと
間取りの微調整指示
住宅ローンのあれこれ
下水関係のあれこれ
外構関係あれこれ
さらに増える追加工事費。
2008/05/06
パナホーム 打ち合わせ２回目
今回の打ち合わせでは，設計とインテリアコーディネータを交えて，床，巾木，回縁，窓枠，サッシ，サッシにはめ込む樹脂などなどの色決め。
これでおもかってぐらいいろんな部材の入りを決めなくてはなりません。面倒くさいことこの上ないので，気に入ったカタログの写真見せて，あとはお任せで。
それと，打ち合わせに先立って行われた，土地の測量や地耐力を調べる敷地調査の結果が出ました。
地積についてはほぼ予定通りでした。が，地盤がへなちょこだったので要改良。
以下，スウェーデン式サウンディング試験による地盤調査報告書より
本敷地は，三角州性低地に位置し，砂質土層（有機質土混じり）主体の地盤です。GL-1M～2M付近に軟弱層があり以深の層ではGL-5M付近まで有機質土が確認されました。また，GL-6.5Mより比較的安定した支持層の確認に至りました。現状では支持力不足による不同沈下が懸念される地盤であることから判断しますと，地盤改良（鋼管杭）を行うことにより十分に地耐力50kN/m2以上を確保可能と思われます。
地理的条件や近隣の調査実績からある程度の地盤改良は予定の範疇でしたが，地下から有機質土，いわゆる腐葉土が出たのは予定外で，穴掘ってセメントミルク流し込んで周りの土と混ぜ混ぜして土壌とセメントを一体化し，その摩擦力で支持力を向上させる柱状改良という比較的リーズナブルな方法が採れなくなり，コスト高な鋼管杭による地盤改良になってしまいました。
腐葉土って正確には土（鉱物）じゃないのでセメントを混ぜ混ぜしても一体化しないらしい。だから，固い地層まで鋼管杭を打つということみたい。
結局，5.5m長の鋼管杭を地面にブスブスと36本打つことになりました。支持力のある層まで打ち込んだ杭とそれに連結する基礎コンクリートで家をガッチリ支えます。
で，前回打ち合わせからさらに110万円ほどアップ。追加工事費用が既に200万円超。
ギャフン！
2008/04/17
パナホーム 打ち合わせ１回目
２週ほど前になりますが，契約後最初の打ち合わせがありました。
パナホームの場合，契約する前のプラン作成は担当の営業が行い，契約後にようやく建築士が登場することになっています。
私宅の場合，営業作成のプランに多少不満があったものの，３月の決算期の大幅値引きに惹かれて見切り契約した都合，間取りの変更が必須です。
で，初めて建築士の方を交えて本格的に間取りの検討に入りました。
間取り入力して住宅設備を入力してそれを３DのCGにして俯瞰見て中をウォークスルーして...っていう凄いツールを以前に営業の人が使っていたので，きっと建築士の人もすごいCAD使うんだろうなぁと予想していたら凄くアナログでした。契約時の図面に対し，定規，修正液，赤ボールペンによる手書き入力です。
さすが建築士。営業の作った間取りが見違えるほど良くなりました。
L字形の階段をU字形に変えただけで，階段下収納が大幅に拡大し2Fに納戸が生まれちゃった。
建築士マジック！
修正後はこんな感じで赤字修正だらけ。
打ち合わせスタートが午前10:30。途中昼食（美味しゅうございました）を挟み，終了が午後5:30の長丁場な打ち合わせでした。
で，本日，第１回打ち合わせの変更分について，差額見積書が届きました。
ぎゃふん！
2008/04/13
不動産登記
本屋でざっと類似本を見比べたところ比較的やさしくて値段も手頃だったので買いました。
我が家の区画整理による従前の土地（今住んでいるところ）から仮換地（引っ越し先）への移転の場合，
旧建物
抵当権の抹消（銀行ローンを完済するから）
建物の滅失（解体するから）
新建物
表題登記（新築で初めて登記するから）
所有権の保存
抵当権の設定（ローン組むから）
従前の土地
登記名義人の住所移転（私の住所が変わるので）
仮換地
何もなし。
こんだけいろいろやるみたい。
簡単に出来そうな抵当権の抹消，建物の滅失，住所移転は自分でやる見込み。この三つは登録免許税がたった1000円だし。
あとの登記は面倒くさそうなので，結構な額の報酬がとられても司法書士に投げる予定。
さて，先日，区画整理の事務所に，土地に関する登記云々がよく分からなかったので問い合わせしてみました。
結果，上記のとおり，登記名義人の住所移転の登記ぐらいしかやることがないみたい。
というのは，区画整理事業が完了するまでの間，登記簿上は，道路になろうが公園になろうが従前の土地は私のもの，上に私の建物が建ったとしても仮換地は他人のものらしいのです。
とはいえ，人の土地を勝手に使うわけにはいかないので，先日書いた「仮換地指定」ってのが威力を発することになるみたい。
それでもって，区画整理事業が完了した後，合筆（土地の合併），分筆（土地の分割）を行い，土地の境界をスッキリさせるという流れになるとのこと。
難解。
2008/04/08
仮換地指定受けました。
仮換地って???な調子でよく解っていないJunです。
さっさと立ち退けとお役所からプレッシャーをかけられていることですし，仮換地は当然自分のものだと思っていたら，なんと未だ「仮換地予定地」であることが発覚。
で，「仮換地の指定」の手続き（はんこ押しただけ）を行い，その結果，私に正式に仮換地が与えられることとなりました。
再び，蒸し返しますが，「仮換地の指定」とはWikipediaによると...
土地区画整理事業 - Wikipedia:
仮換地の指定
施行者は、換地処分を行う前において、工事または換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。
仮換地が指定された場合、従前の土地の使用収益権者は、換地処分の公告があるまで仮換地の使用収益ができるようになり、従前の土地の使用収益権を失う。一方、仮換地の使用収益権者は、公告があるまで使用収益できないこととなる。
つまるところ，私が今まで住んでた所（従前の土地）に住めなくなる代わりに，仮換地（移転先）に住まうことができるのでした。
ここで「換地処分の公告」というのは，仮換地が晴れて換地になるということ，つまり区画整理事業が終了して土地の線引きが確定したことを指します。このとき仮の換地であった仮換地が，正真正銘の換地となるのでした。
さて，従前の土地（今住んでいるところ）と家屋は，私が所有者であり，当然，登記簿にその旨が記載されていますが，仮換地が指定されちゃうと，土地建物の登記関係は一体どうなるのでしょう？
2008/04/02
3月吉日。ハウスメーカーと契約。
少し書くのが遅れましたが，３月吉日，区画整理の都合で仮換地へ新居を構えるためにハウスメーカーと請負契約を結びました。
これまで４ヶ月ほど，大手ハウスメーカーや準大手フランチャイズの地元施工会社を手当たり次第にあたるもどれも似たりよったりで決め手に欠きましたが，光触媒外壁タイル「キラテック」全面張りの外観がぐさっと刺さったパナホームで決め。
大手の中でもすこぶる業績のふるわないパナだし何が起こるか分からないこのご時世ですからアフターとか考えると多少不安があります。
なので，今しばらく持ちこたえてください＞パナ。
そして，住宅ローンを組みますし，もうしばらくの間はお給料ください。＞我が勤め先。
2008/03/28
土地区画整理法
標記法律により私宅の移築が余儀なくされております。あわただしい話ですが，今年中にどうにかこうにかする予定となっております。
新たに移築する土地ですが，本法律の用語によれば「仮換地」なるものになります。
「換地」ならば，字面から「交換する土地」なんて感じがしますが，「仮」が引っ付いた「仮換地」って何？
Wikipediaで調べてみると...
土地区画整理法（とちくかくせいりほう）とは、土地区画整理について定められている日本の法律である。
上記Wikipedia解説によると，第３章に「土地区画整理事業」なるものがあります。
土地区画整理事業（とちくかくせいりじぎょう）は土地区画整理法（昭和29年法律第119号）によれば、「都市計画区域内の土地について公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るために行われる、土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業」である。
私が持ってる「区画整理」のイメージと合致。
で，「土地区画整理事業」の中に，「換地」並びに「仮換地」についての記載があります。
換地
換地は、換地とその従前地（施行前の宅地）の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならないとされている。これを照応の原則と呼ぶ。ただし、この照応とは、各諸事情を総合勘案して、換地とその従前地が大体同一条件にあり、換地相互が概ね公平に定められることをいうものと解釈されており、全くの同一条件で換地するという意味ではない。
仮換地の指定
施行者は、換地処分を行う前において、工事または換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。
仮換地が指定された場合、従前の土地の使用収益権者は、換地処分の公告があるまで仮換地の使用収益ができるようになり、従前の土地の使用収益権を失う。一方、仮換地の使用収益権者は、公告があるまで使用収益できないこととなる。
？？？？？？？？？？？？？？？？？
2007/12/16
立ち退いてください。その後。
「立ち退いてください。」を書いてからちょうど半年たちました。
この間，今住んでいるところの家屋や，塀，カーポート，庭木等のエクステリアの調査があり，先月末には調査結果を踏まえた移転補償金の提示がありました。
我が家は６年前に購入した中古物件ですが，区画整理真っ最中のエリアに在り，しかも計画道路上で，従って，いずれ移転しなければならないという条件付きで買ったもの。
20年超の物件だし，補償額なんかたかが知れてると思っていたら，意外や意外，結構いい額をいきなり提示してきました。
だって，我が家の土地建物の購入金額を余裕で上回る金額なんですもの。
交渉に交渉を重ね，ごねにごねて値をつり上げるものかと思っていたのに，すでに戦意喪失です。
結構いい額だったので，その移転保証金を貰いさらに土地を売却して，どっか別の所に一戸建て住宅を改めて購入しちゃおうかなぁ...なんて考えが頭をよぎりましたが，知らない土地に移るのも面倒なので，素直に移転することで進行中。
今後，住宅関連ネタが増えそうなので，カテゴリ「House」を新設しました。
